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ASSUNTOS IMOBILIÁRIOS

 

Assuntos imobiliários tem a intenção de tirar dúvidas gerais sobre a compra de imóveis, documentação, modalidades de financiamento etc. Como o assunto é bem extenso ficamos a sua disposição para esclarecer qualquer dúvida que tiver. Sugira assuntos através de nosso contato que responderemos em seguida.

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CRÉDITO ASSOCIATIVO

O crédito associativo é um tipo de financiamento imobiliário cujo principal diferencial consiste na possibilidade de contratá-lo ainda no período de construção, dessa maneira adquirindo um imóvel na planta.

Mas qual a vantagem? Isso é melhor do que um financiamento tradicional?

Para entender explicarei as duas modalidades básicas na compra de um imóvel usando financiamento bancário.

A primeira e a mais tradicional é aquela onde o comprador procura o banco no momento de receber as chaves do imóvel. Neste caso o imóvel pode já estar pronto a muito tempo, ou mesmo ser usado. Como o banco não financia todo o valor da compra, dessa maneira o adquirente tem que pagar com recursos próprios a parte não financiada pelo banco.

Nessa modalidade também se encontram os imóveis comprados “na planta”, porém com obtenção do financiamento somente com o imóvel pronto e com toda documentação em ordem e a concessão do habite-se pela prefeitura. Neste caso o comprador fecha um contrato de compra e venda com a construtora e assim vai pagando a parte não financiada durante a obra, até chegar o momento de receber as chaves, momento no qual irá procurar o banco para realizar o financiamento.

E o crédito associativo, o que é? Porque foi desenvolvido? Explico: No caso dos imóveis já prontos não há risco algum para o pretendente, pois o banco analisa o cadastro dele e concede, ou não, o financiamento. Se o cliente não consegue o financiamento poderá haver uma frustração, porém não haverá prejuízo financeiro.

Mas e se ele comprou na planta e vem pagando a construtora durante vários meses, ás vezes um ou 2 anos e quando solicitado a fazer o financiamento ele não o alcança e nem tem outro modo de quitar o saldo? Nesse caso haverá um distrato onde o cliente acaba perdendo parte do investimento com grande prejuízo. Existe ainda a possibilidade da construtora enfrentar dificuldades e não completar ou atrasar a obra e assim também trazer problemas na sua compra. Dessa maneira, temos que analisar sempre com cuidado a seriedade e os antecedentes da construtora.

O sistema do crédito associativo foi desenvolvido como uma opção mais segura para o comprador, pois o banco irá assumir a responsabilidade pela obra desde seu início, concedendo o empréstimo diretamente ao adquirente, o qual assina de imediato com o banco, mesmo com a obra ainda não iniciada. Assim o comprador está totalmente seguro, primeiro porque o financiamento já está concedido e o imóvel já terá sido passado em nome dele sem retorno e segundo porque o banco se responsabiliza pela obra, fiscalizando e cuidando do andamento da obra até a entrega das chaves.

Você pode perguntar, então porque não são todos os financiamentos assim? A resposta é que para a construtora conseguir junto ao banco um contrato de crédito associativo, existe muita burocracia a ser cumprida e se torna necessário conseguir vender antecipadamente uma porcentagem mínima de unidades. Se não conseguir, ela tem que devolver integralmente os valores já recebidos nos negócios fechados. Geralmente, se a incorporadora tem possibilidade, ela prefere usar recursos próprios para executar a obra do início ao fim e dessa maneira ter mais liberdade de operação.

Existem ainda algumas diferenças quanto a correção do saldo e de parcelas, mas basicamente a diferença principal é a segurança oferecida no negócio.

COMO FUNCIONA O PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA?

Muitos pensam que esse programa destina-se apenas á população mais pobre, com o intuito de oferecer moradia quase de graça para quem não tem condições de comprar o seu imóvel com financiamento bancário tradicional. Pensam, por isso, que são recebidas do governo moradias muito simples, como as do BNH, CDHU, entre outras. Essa é uma ideia equivocada, que gera uma impressão muitas vezes preconceituosa a respeito desses imóveis, afastando desse processo muitas pessoas que querem e assim poderiam comprar o seu primeiro imóvel, mas têm dificuldade em fazê-lo pelas vias normais, por conta de juros bancários muito altos e das exigências que são muitas.

O programa MCMV possui várias faixas de atuação. A Faixa 1, a mais básica, inclui empreendimentos habitacionais destinados a famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00, no qual o governo pode arcar com até 90% do valor do imóvel. A Faixa 1,5 é destinada a famílias com renda de até R$ 2.350, oferecendo subsídios de até R$ 45.000 para financiamento de imóveis de até R$ 135 mil. Faixa 2 com subsídio de até R$ 27.500, a qual é destinada a famílias com renda entre R$ 2.351 e R$ 3.600, com taxa de juros variando de 5,5% a 7% ao ano. Finalmente, existe a Faixa 3, cujo financiamento possibilita o acesso à moradia por meio de financiamento com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS, de famílias com renda bruta mensal entre R$ 3.600,00 e R$ 6.500, com taxas de juros de até 8,16% ao ano.

É importante notar, portanto, que na faixa 3 encontra-se uma parcela significativa da população que tem uma boa renda mensal, mas que ainda assim não tem a sua casa própria, pois está encontrando dificuldades de financiamento junto ao Sistema Financeiro da Habitação.

O governo fomentou esse programa social no intuito de ajudar quem ainda não tem casa própria na cidade em que reside ou trabalha. Com isso, também pretende ajudar a economia em geral, pois a construção civil gera grande quantidade de empregos diretos e indiretos.

Obviamente, para evitar distorções do propósito social relacionada a essa ação social, algumas condições básicas devem ser observadas para que o pretendente se enquadre no programa. São elas: não ter imóvel residencial na cidade (não há problema se possuir um terreno, pois não se trata de residência e também não há problema em possuir residência em outra localidade); o imóvel deve custar no máximo R$240.000, um valor bem razoável para compra de um imóvel novo.

Portanto, não “torça o nariz” quando lhe oferecerem algum empreendimento que pode ser comprado pelo sistema Minha Casa Minha Vida, pois existem excelentes negócios que podem ser adquiridos dessa maneira.

VILA OLÍMPICA MARIO COVAS / PARQUE JEQUITIBÁ

Situada ao lado do Rodoanel no Km19 da Rodovia Raposo Tavares, essa instalação do Governo Estadual de São Paulo, com entrada pela Rua Guilherme Fongaro, oferece diversos cursos gratuitos para a população em geral, treinos esportivos e atléticos em várias modalidades, além de quadras de esportes que podem ser desfrutadas livremente pelos visitantes.

Basta comparecer e se inscrever com os professores.
Existe ainda uma ciclovia na rua de acesso que também é utilizada para treinos de corrida.

A Vila está encravada na área onde está sendo construído o Parque Jequitibá, o qual só perderá em tamanho para o Parque do Ibirapuera. Será um excelente opção para o lazer ao ar livre na região da Zona Oeste de São Paulo, assim como de Cotia e cercanias.
Veja o vídeo que fiz do local para ter uma ideia.

Detalhes
SAC OU PRICE? Qual a melhor opção de financiamento?

Qual financiamento é melhor para você?
Tabela Price ou SAC (Sistema de Amortização Constante)?

A primeira informação para você entender o processo de empréstimo, é ter em mente que sua prestação será composta principalmente de duas partes, uma é a parcela de amortização, ou seja o quanto você está devolvendo ao banco do valor emprestado e a outra parte da prestação é sobre os juros do empréstimo.

A diferença mais impactante entre os dois sistemas é que na Tabela Price as parcelas são constantes, sofrendo apenas as correções inflacionárias e no sistema SAC as prestações vão diminuindo ao longo do processo.

Isso acontece porque no sistema SAC (amortização constante), o valor do empréstimo é dividido pelo numero de prestações e gera uma parcela de amortização igual do começo ao fim. Porém os juros do empréstimo são cobrados mais fortemente no começo onde a dívida é total e vão diminuindo, conforme os pagamentos vão acontecendo. Portanto a dívida vai diminuindo, gerando desa maneira juros cada vez menores e, portanto prestações menores.

A princípio, sem maiores análises, parece que o SAC seria melhor, pois as prestações vão diminuindo ao longo do tempo, porém não é assim tão simples, pois no SAC as prestações começam com um valor maior que o sistema Price e só vão ter uma diminuição acentuada depois de muitos anos de pagamento.

Na Tabela Price o total da dívida, ou seja principal mais juros são divididos pelo numero de parcelas, gerando uma prestação constante, a qual somente sofre reajuste anual da inflação. Analisando a prestação, percebe-se que uma parte é juros e outra é a amortização da dívida. Sendo assim, como mês a mês a dívida diminui, a amortização é cada vez maior e os juros cada vez menores, mantendo a prestação constante.

Essa diferença explica porque a prestação da Tabela Price é menor, pois, no sistema SAC você amortiza mais no começo do contrato o que torna a 1ª prestação do financiamento, em média, 25% maior do que na Price, quando consideramos a mesma taxa de juros.

O assunto tem que ser analisado caso a caso, pois a escolha do sistema a ser adotado depende dos juros conseguidos junto ao banco, da renda da pessoa e outros fatores que serão analisados pelo agente financeiro.

Se os juros forem altos, o melhor seria tentar se livrar o mais rápido possível da dívida, assumindo uma prestação maior pelo SAC, mas isso implica em se ter uma renda mais robusta.

Para os casos de juros mais baixos, como no Programa Minha Casa Minha Vida do Governo Federal que pratica juros subsidiados, o Sistema Price normalmente é uma melhor opção, até mesmo pela prestação mais baixa que exige uma renda menor.

O mesmo raciocínio vale para os casos das operações de empréstimo com garantia de imóvel, onde se consegue crédito mais barato. Nesses casos a Tabela Price também é a melhor opção.

COMO SE AVALIA UM IMÓVEL?
Dependendo da finalidade, o valor de uma casa pode ser determinado apenas pela somatória entre o valor do terreno (tamanho X R$/m²) e o custo de sua construção ( área x custo/m² ). No entanto, o valor assim obtido não será necessariamente o valor de mercado do imóvel, ou seja, o valor pelo qual ele poderia ser efetivamente vendido.
Como determinar, então, que preço poderia ser colocado em seu bem para lhe proporcionar o melhor resultado financeiro em uma transação de venda?
Essa tarefa não é tão fácil quanto pode parecer, pois o “VALOR MERCADOLÓGICO” de uma propriedade é, na verdade, uma combinação de diversos fatores, tais como análise dos materiais utilizados (padrão construtivo), localização do imóvel (entorno) e lei da oferta e da procura (disponibilidade de ofertas e a procura do mercado para aquele tipo de imóvel, naquela localização).
Os consultores devidamente habilitados e credenciados como avaliadores imobiliários, podem emitir “Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica”, seguindo os preceitos legais e as determinações da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), em especial a NBR 14.653 e normas do COFECI, os quais determinam os procedimentos a serem seguidos e os cálculos matemáticos e de homogeneização amostral, em referência aos imóveis semelhantes pesquisados. Dessa maneira, o imóvel avaliado será colocado à venda com um valor justo e competitivo, dentro do mercado em que ele está inserido.